Si vous souhaitez défiscaliser votre patrimoine immobilier sans passer par le classique déficit foncier, plusieurs solutions s’offrent à vous. C’est notamment le cas de la Loi Malraux, qui s’applique à certains immeubles seulement, et vous permet d’obtenir une réduction d’impôt conséquente. Découvrez le fonctionnement et les avantages d’un investissement Malraux.
Investir en loi Malraux, à quelles conditions ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Malraux, vous pouvez investir dans :
- Un immeuble implanté dans un site patrimonial remarquable qui fait l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’une convention NPNRU (anciens secteurs protégés) ;
- Un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable qui fait l’objet d’un plan de revalorisation de l’architecture et du patrimoine, et dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.
Une fois les travaux de rénovation ou de réhabilitation achevés, vous devez proposer votre bien immobilier à la location pendant une période minimale de 9 ans (sans aucune condition de plafond de loyer).
Investir en loi Malraux, pour quels avantages fiscaux ?
Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction des deux types de biens immobiliers concernés par le dispositifs : les premiers donnent droit à une réduction de 30% (sur le montant des travaux engagés), tandis que les seconds vous permettent d’obtenir une réduction de 22% (toujours sur le montant des travaux de rénovation).
Les travaux engagés pour la rénovation de votre bien immobilier sont pris en compte dans une limite de 400 000€ — librement répartis sur une période de 4 ans. Votre réduction d’impôt est alors imputée au titre de l’année où vous avez réalisé ces dépenses. Et si elle se révèle supérieure au montant de votre impôt, vous pouvez reporter l’excédent sur vos revenus des 3 années suivantes.
Enfin, la défiscalisation Malraux ne rentre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales. Cela signifie que vous pourrez dépasser le plafond de 10 000€ fixé pour les avantages fiscaux, en optant pour un second dispositif défiscalisant si vous le souhaitez.
Comment bien choisir son investissement en loi Malraux ?
Très intéressant d’un point de vue fiscal, l’investissement Malraux doit cependant faire l’objet d’une étude approfondie. Pour que votre investissement soit rentable, vous devez sélectionner votre bien immobilier avec soin, en prenant en compte le montant des travaux à engager. Ceux-ci devraient représenter environ 40% (et jusqu’à 60%) du prix de revient total de votre bien. Au-delà, le programme immobilier sera soit de piètre qualité, soit mal implanté. En-deçà, votre investissement Malraux se révèlera moins rentable.
