Devant l’abondance de l’offre, choisir la «bonne» SCPI n’est pas une tâche aisée. Il y a bien sûr, le professionnalisme de la société de gestion, la stratégie d’investissement, les réserves de la SCPI, son taux de distribution, sa taille, l’ancienneté de son patrimoine… mais pas que… Il y a aussi un autre critère : la valeur de reconstitution.
Délaissée pour ne pas dire oubliée par les épargnants cette valeur, c’est quoi ? Précisément, elle correspond à la valeur vénale des immeubles à laquelle s’ajoute tous les frais et taxes nécessaires pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique.
Du point de vue de l’associé, la différence entre le prix de la part et la valeur de reconstitution permet de déterminer si l’achat de parts des SCPI pourrait s’avérer une bonne opportunité… ou pas. Dans le cas où le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est chèrement payée. Elle est dite surcotée.
À l’inverse, c’est à dire quand le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est décotée et possiblement attractive. En clair et même s’il convient toujours d’en analyser les raisons, il peut s’agir d’une «affaire». Pourquoi ? Car l’investisseur est en mesure d’acquérir des parts à un prix inférieur à la valeur réelle des actifs.
Focus sur trois SCPI très différentes, mais constituant selon Linxea.com une opportunité d’investissement en 2019.
SCPI dite «Patrimoniale»
PF Grand Paris gérée par la société de gestion Perial, compte parmi les plus anciennes SCPI du marché (création en 1966). Depuis un an, elle s’offre une nouvelle jeunesse en se dirigeant vers les zones «matures» ou à fort potentiel du Grand Paris. Plus qu’un coup marketing, un vrai succès ! La collecte atteint un niveau record avec 106 millions d’euros et a suscité une «politique d’acquisitions ambitieuse» de 6 actifs pour 149 millions d’euros conduisant à localiser 81% du patrimoine sur son territoire de prédilection.
Concernant les performances, elles sont au rendez-vous. Le taux de distribution de 4,35% en 2017 a augmenté en 2018 pour s’établir à 4,40% alors que le prix de la part a bondi de 5% en mai. Dans ces conditions, est-il encore judicieux de se positionner ?
PF Grand Paris bénéficie de la décote la plus attractive du marché si l’on regarde sa valeur de reconstitution (544,4 euros) par rapport à son prix de souscription (492 euros).
SCPI dite « Européenne »
Pour les amateurs de diversification géographique, la solution Novapierre Allemagne gérée par la société de gestion Paref est à garder en tête. Dédiée à 100% au commerce outre-rhin, son lancement fracassant en 2014 a rencontré et rencontre toujours un vif succès. Et malgré un développement maîtrisé pour contenir la collecte, la capitalisation de la SCPI ne cesse de progresser : près de 450 Meuros en 2018 contre 269 Meuros un an avant.
Chaque année plus étoffé, son portefeuille dénombre à présent 44 immeubles focalisés sur des commerces de proximité répartis dans 11 länder sur les 16 que compte le pays.
En termes de performances, si le taux de distribution était de 4,71% en 2017, il est passé à 4,87% en 2018. Et si l’on rajoute le report à nouveau distribué, Novapierre Allemagne affiche un rendement séduisant de 4,99 % net de fiscalité étrangère. Rappelons que les montants investis sur cette SCPI sont exonérés en plus de prélèvement sociaux à 17,2%.
Décidée à poursuivre dans ce marché marqué par sa «profondeur», Novapierre Allemagne va «prochainement proposer à ses associés un rehaussement de son capital maximum».
En attendant, le prix de souscription de 260 euros rapporté à la valeur de reconstitution publiée en 2017 (269 euros) fait ressortir une décote de 3,4%. Novapierre Allemagne est la référence sur le créneau des SCPI étrangères, elle combine une bonne mutualisation de son risque locatif avec des rendements en hausse malgré une revalorisation de près de 2% son prix de part en septembre 2018.
SCPI dite «Haut rendement»
Vendôme Régions qui investit en régions. Après les remous en 2017 autour de sa reprise par Normal Capital, la SCPI a conclu un exercice 2018 avec brio. Son taux de distribution s’élève à 6,03%, un niveau supérieur à celui délivré en 2017 de 5,96%.
Sa capitalisation progresse de 26,8% pour dépasser les 53 millions d’euros ce qui a permis de renforcer la diversification d’un patrimoine riche de 35 immeubles principalement de bureaux. Surtout, son prix de souscription de 640 euros fait ressortir par rapport à sa valeur de reconstitution de 690 euros une décote de 7,8%.
Bref, un bon plan à saisir d’autant que la société de gestion entend maintenir une dynamique de référence sur le marché des SCPI de rendement. Il est rare d’avoir une SCPI qui combine autant rendement et potentiel de revalorisation.
Source : Le Revenu
