Vous avez de l’épargne à faire travailler, un impôt sur le revenu qui pèse sur votre budget, et deux sigles qui reviennent partout dès que vous cherchez une idée d’investissement locatif : Jeanbrun et LMNP. Chacun promet de réduire votre fiscalité grâce à l’amortissement. Mais l’un se pratique en location nue, l’autre en location meublée, et leurs règles du jeu n’ont presque rien en commun.
Le sujet est d’autant plus sensible que le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de resserrer l’amortissement en LMNP. Choisir sans connaître ces changements, c’est prendre le risque de bâtir un projet sur une fiscalité qui n’existera plus.
Dans cet article, vous allez comprendre comment fonctionne chaque dispositif, ce qui change en 2027, quel profil d’investisseur correspond à chacun et quelles questions vous poser avant de signer chez le notaire.
Jeanbrun et LMNP : deux logiques fiscales opposées
Avant de comparer, il faut poser les bases. Les deux dispositifs reposent sur l’amortissement, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction de la valeur du bien. Mais ils ne s’adressent pas au même type de bailleur.
Le dispositif Jeanbrun en quelques lignes
Créé par la loi de finances pour 2026, il succède au Pinel et permet, pour la première fois, d’amortir un logement loué nu. Il s’applique du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour le dispositif Jeanbrun, voici les règles principales :
- Logement concerné : un appartement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Les maisons individuelles sont exclues.
- Engagement de location : 9 ans minimum, en résidence principale du locataire.
- Contraintes : loyers plafonnés et ressources du locataire plafonnées, sur le modèle du Pinel.
- Amortissement annuel : de 3 % à 5,5 % du prix selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) et selon que le bien est neuf ou ancien.
- Plafond de déduction : entre 8 000 € et 12 000 € par an selon la catégorie de loyer.
- Zonage : aucun. Vous pouvez investir là où la demande locative est réelle.
Le LMNP en quelques lignes
Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique à un logement loué meublé, avec des revenus locatifs imposés dans la catégorie des BIC. Deux régimes existent :
-
- Le micro-BIC : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers, sans amortissement.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. C’est ce mécanisme qui permet souvent de ne presque pas payer d’impôt sur les loyers pendant de longues années.
Aucun plafond de loyer, aucune condition de ressources pour le locataire, aucun engagement de durée imposé par l’administration fiscale.
Comparatif : Jeanbrun ou LMNP, point par point
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée |
| Biens éligibles | Appartement collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux | Neuf, ancien, résidences services |
| Loyer | Plafonné | Libre |
| Locataire | Plafonds de ressources | Aucune condition |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun |
| Amortissement | 3 % à 5,5 % selon le cas, plafonné de 8 000 à 12 000 €/an | Aujourd’hui sans plafond annuel spécifique |
| Calendrier | Jusqu’au 31 décembre 2028 | Pas de date limite |
| Point de vigilance | Rentabilité bridée par les loyers plafonnés | Projet de plafonnement en 2027, plus-value alourdie à la revente |
Ce que le budget 2027 pourrait changer pour le LMNP
C’est le point qui fait basculer beaucoup de projets. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement des locaux en LMNP au régime réel à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal.
Le gouvernement présente cette mesure comme un moyen de rapprocher le LMNP du dispositif Jeanbrun et de réorienter les soutiens vers la location nue de longue durée.
Plusieurs nuances comptent avant de paniquer :
- Le texte n’est pas voté. L’Assemblée nationale a rejeté la première partie du budget le 4 novembre, et le Sénat doit l’examiner à partir du 20 novembre. La version finale peut encore évoluer.
- Le micro-BIC n’est pas concerné, puisqu’il ne comporte pas d’amortissement. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne le sont pas non plus.
- Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont, dans la rédaction actuelle, exclues du plafonnement.
Une règle est en revanche déjà en vigueur : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf en résidences de services. L’avantage obtenu pendant la détention est donc en partie repris à la sortie.
Jeanbrun : pour quel investisseur ?
Le Jeanbrun convient à ceux qui acceptent de donner un cadre à leur investissement en échange d’un avantage fiscal puissant.
Les situations où il est pertinent
- Vous êtes fortement imposé et cherchez à réduire votre impôt sur plusieurs années.
- Vous souhaitez louer vide et cherchez un projet stable, avec un locataire en résidence principale.
- Vous raisonnez à 9 ans et plus, sans besoin de revendre rapidement.
- Vous êtes prêt à sélectionner un emplacement où le plafond de loyer reste compatible avec le marché local.
Les limites à regarder de près
Le plafonnement des loyers réduit mécaniquement le rendement brut. Dans le neuf, plusieurs analystes jugent d’ailleurs l’équation moins évidente que ne le laisse entendre la communication commerciale. Un mauvais emplacement ou un prix d’achat trop élevé peut annuler l’avantage fiscal.
À cela s’ajoutent les conditions de ressources du locataire et l’obligation de respecter l’engagement pendant toute sa durée. Un projet Jeanbrun se prépare avec un calcul chiffré, pas avec une plaquette.
LMNP : pour quel investisseur ?
Le LMNP reste une solution souple, adaptée à des profils variés.
Les situations où il garde tout son sens
- Vous voulez fixer librement votre loyer et viser un rendement locatif plus élevé, par exemple dans une ville étudiante ou à forte demande.
- Vous cherchez des revenus complémentaires sans engagement de durée.
- Vous investissez en résidence services (étudiante, senior, EHPAD), non visée par le plafonnement prévu en 2027.
- Vous préférez le micro-BIC, simple à déclarer, sans dépendre de la réforme de l’amortissement.
Les précautions à prendre
Si vous visez le régime réel pour effacer l’impôt sur vos loyers, intégrez dès maintenant le scénario d’un amortissement plafonné dans vos calculs. Pensez aussi à la plus-value à la revente, désormais plus lourde pour qui a beaucoup amorti.
Trois profils types pour y voir plus clair
Les chiffres varient selon chaque dossier, mais ces trois situations reviennent souvent en rendez-vous.
Camille, 45 ans, cadre, forte imposition. Elle veut alléger son impôt et pense à sa retraite. Le Jeanbrun peut lui convenir si elle accepte les plafonds de loyer et un horizon de 9 ans.
Julien, 38 ans, indépendant, revenus variables. Il recherche un complément de revenu rapide et de la souplesse. Le LMNP, au micro-BIC ou en résidence services, répond mieux à son besoin de liberté.
Marie et Paul, 58 ans, préparent la retraite. Ils veulent des revenus réguliers et une transmission facilitée. Un mix peut avoir du sens : un bien en résidence services en LMNP, une part de SCPI et une réflexion globale sur la succession.
Vous trouverez ici les différentes solutions vous permettant d’atteindre vos objectifs.
5 questions à vous poser avant de choisir
- Quel est votre taux d’imposition ? Plus il est élevé, plus l’amortissement pèse dans l’équation.
- Quel est votre horizon de détention ? Moins de 9 ans écarte le Jeanbrun.
- Cherchez-vous un rendement ou une réduction d’impôt ? Les deux ne vont pas toujours de pair.
- Quel est votre budget et votre capacité d’emprunt ? Un crédit mal calibré fragilise n’importe quel montage.
- Qu’en sera-t-il à la revente ? Anticipez la plus-value et la transmission dès l’achat.
Les erreurs qui coûtent cher
- Acheter pour la défiscalisation seule, sans vérifier la demande locative locale.
- Ignorer le calendrier du budget 2027 et s’engager sur une base de calcul périmée.
- Sous-estimer les plafonds de loyer du Jeanbrun face aux loyers réels du quartier.
- Oublier la plus-value en LMNP lors de la simulation de sortie.
- Investir sans vision globale, alors que l’immobilier doit s’inscrire dans un patrimoine équilibré.
Et pour vous aider à démarrer, prenez un rendez-vous gratuitement pour effectuer votre bilan patrimonial avec l’un de nos experts.
Questions fréquentes sur Jeanbrun et LMNP
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le LMNP ?
Oui, mais pas sur le même logement. Le Jeanbrun concerne un bien loué nu, le LMNP un bien loué meublé. Certains investisseurs détiennent un bien dans chaque catégorie pour répartir leur fiscalité et leurs risques. L’équilibre dépend de votre situation globale.
Le LMNP est-il encore intéressant en 2027 ?
Oui, notamment au micro-BIC ou en résidence services, non concernés par le plafonnement prévu au projet de budget 2027. Au régime réel, l’intérêt dépendra du texte final voté. Les amortissements sont par ailleurs réintégrés dans la plus-value à la revente depuis février 2025.
Quelle est la durée d’engagement du dispositif Jeanbrun ?
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu pendant 9 ans minimum, en résidence principale du locataire, en respectant les plafonds de loyer et de ressources. Le dispositif s’applique du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le Jeanbrun s’applique-t-il au neuf et à l’ancien ?
Oui, pour un appartement en immeuble collectif. Dans le neuf, l’amortissement va de 3,5 % à 5,5 %. Dans l’ancien, des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition sont exigés, avec des taux de 3 % à 4 %. Les maisons sont exclues.
Votre choix se prépare avec un regard extérieur
Il n’existe pas de gagnant universel. Le Jeanbrun séduit ceux qui acceptent un cadre strict pour obtenir un amortissement en location nue, avec un horizon de 9 ans. Le LMNP garde sa force pour ceux qui veulent de la liberté sur le loyer, en micro-BIC ou en résidence services, tout en suivant de près l’évolution du budget 2027.
Le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre horizon, de vos objectifs de revenus et de la place de l’immobilier dans l’ensemble de votre patrimoine.
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